2010-06-10 09:27:10 来源：东方今报  

三国鼎立，三分天下，“分”是“天下平定”的状态。

楼市何尝不是如此？政府，银行，开发商可谓之“三国”，魏，政府；吴，银行；蜀，开发商。不同的是，这里所说的“三国”是忽略了政治层面的调侃，更多的是表明三者之间相互克制，互为依存的关系；其所“争”的“天下”，则是楼市的“安定”，“天下”平定，楼市方可“基业长存”。

实际上，“分”的状态是以“和”为基础的。三国何以“相安”于天下？“和”为其贵，“利”为其求，而后相克相抑，自成一隅，天下可安。

政府：“携新政以令诸侯”

本轮调控最大的进步，就是将“民生”作为根本出发点。4月14日，国务院常务会议确定的“新国十条”出台，至今，“新国十条”已经出台近两个月。

据中国指数研究的一份报告，2010年1~4月，全国商品房销售面积和销售额分别同比增长32.8%和55.4%，增速较2009年全年和2010年1~3月继续回落。报告显示，百强代表企业的业绩增长也出现明显放缓的情况，万科、中海地产、富力地产、金地集团等百强代表企业前4个月累计销售面积同比出现下降。

郑州作为介于二线与三线城市之间的省会城市，从5月份开始，尝到了新政的“苦头”。王牌企划董事长上官同君告诉记者，目前，郑州楼市每天的成交量越来越少，而希望退房的购房者却越来越多。从郑州5月份前半月的销售数据也可以看出，郑州多数开发商一天卖不出去几套房，售楼员多是在坐“冷板凳”。

应该说，“买家观望，成交下降，银行钱袋紧捂，土地市场凉风阵阵，政策效应立竿见影”是本次调控的真实写照。尽管如此，很多业内人士对调控效果依然是将信将疑。

采访中得知，人们对调控的怀疑主要是基于以下三点。

其一，地方政府和行政部门对房地产的利益介入太深。河南台兴房地产开发有限公司董事长王超斌表示，房地产收入留存于地方的比例非常高，房地产交易中的营业税、契税，以及土地增值税、出让金以及大量行政性收费的绝大部分都归于地方政府，“房价问题在中央更多是民生问题，而在地方则首先是经济问题”。

其二，保障房建设“欠账”太多，市场结构短期内难以优化。河南财经学院教授刘社指出，房地产的“产业”特性过于张扬，“住房保障”的职能被严重削弱。而全国人大调研组去年10月份公布的数据显示，截至当年8月底，全国保障房建设资金到位率不足25%。

其三，房地产对宏观经济的“深度关联”使地方调控“投鼠忌器”。多数认为房价不会降的购房者认为，一些房地产大佬“吃定”房价上涨的一个理由，就是在城市化加快推进的大背景下，房地产对上下游产业的关联度之广，对GDP增长贡献之大。刘社也告诉记者，从地方政府出台宏观调控配套细则的积极性上，就足以判断地方政府对楼市的态度依然“暧昧”。

尽管有诸多担忧，但中国楼市“政策市”依然非常明显。业内人士预测说，郑州的房价，预计将在6月以后出现调整。而购房者的“观望”，似乎也不约而同地以“6月”为分水岭。

银行：“身在曹营心在汉”

6月4日，住建部、央行和银监会发出通知，就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了明确的规范。按照通知的界定，在二套房的认定上，实行以家庭为单位，以“认房”为主，同时又辅以“认贷”的最严厉的二套房标准认定政策。

言之“最严”是在二套房的认定上。在2007年出台的二套房认定上，实行的是“认贷不认房”的原则，但是该原则的缺陷是显而易见的：炒房者对每一套住房都可以通过全款支付之后，用房产做抵押，再去银行以其他名义贷款炒房，而在银行看来，他并不存在房贷。

而目前的标准，其严厉程度体现在：首先，弥补了之前“认贷不认房”的漏洞，秉行以“认房”为主的标准，如果在所在地房屋登记系统或者交易系统证明已经有一套住房的，借款人首次申请利用贷款购买住房，算第二套房。

其次，为了进一步堵住制度的漏洞，在“认房”的同时，又增加了两个特殊的标准：一是“认贷”，即借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的，不管贷款有无还清，都执行二套政策，严厉程度，前所未有；二是通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的，也执行二套房政策。

这样，通过“认房又认贷”的严厉标准，等于给二套房贷政策的执行力构筑了一道坚实的制度篱笆，既可以防止执行中的漏洞，又可以监督各商业银行为了私利而乱设标准，各行其是。

一位在工商银行负责住房贷款业务的职员表示，在统一认定标准出来以前，郑州部分银行的二套房认定相对宽松，有的银行仍然可以根据人均居住面积来界定是否属于二套房，但执行标准出来以后，银行只能按现有统一规定执行。

但是，在实际操作中，目前郑州各家银行的做法仍是通过全国联网的银行征信系统或本地房屋登记系统，来查找及判断客户所购房产是否属于第二套住房。通过异地房屋登记系统查找客户异地物业目前操作起来仍然有很大的难度，而上门居访、面谈等形式因为太过耗时耗力，银行方面暂时不予实施。

开发商：“借荆州而得蜀地”

《三国》中，刘备号称“汉室正统”，却无一地，先委身袁绍，后投靠刘表，屈安于沛县小吏，后借吴荆州三襄八郡得存，谋得益州成蜀。

刘玄德可谓“忍辱负重”，但也不失为一方枭雄。

开发商所处境地恰如蜀。首先是“唯曹命是从”。从“90/70”户型限定开始，一轮轮的房地产新政可谓目不暇接，开发商从容应命，不敢有违。面对“地根”紧缩，很多开发商也是并无“一地”，或只是“望地兴叹”。其次是“唯吴银是图”，以前是银行求开发商“信贷”，现在是开发商求银行“信贷”。

仔细想来，开发商就是一个“借”字。

首先，“借”得调控“可乘之机”。开发商在房地产新政所建立的新的营销环境下，艰难地寻找发展空间，有意无意地在新政的“禁区”边缘徘徊。“遏制不合理需求”和“增加供给”是调控当前楼市房价虚高的两大关键。可售的房源是调控的基础，没有供应量的支撑，暂时打压的需求会因供应不足而引起报复性反弹。宏观调控被质疑“屡调屡涨”，供应量未能及时跟上是主要原因之一，而囤地、捂盘成本过低，又是首当其冲的。2009年年底，国土资源部相关负责人曾介绍，全国闲置的房地产用地约有1万公顷。如果以容积率1.5计算，可形成的商品房供应量高达1.5亿平方米。显然，如何逼出目前市场上的闲置土地，加大市场供给，成为此轮楼市调控的关键课题。在开发商看来，无论此次对土地增值税的从严征收是否会成真，都可能意味着开发节奏过慢的高风险时代到来。

其次，“借”得银行“可用之款”，解决过冬问题。银行目前依然是房地产商的“钱袋子”，据悉，目前市场上依靠自有资金做房地产开发的企业几乎没有。不过，近期国家对于房地产企业的贷款，也给予了诸多限定。根据国务院近日再次强调的有关政策——对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组判断，国土资源部对排队等候审查的再融资房企审核将会更严，时间也会更长。而在调控越来越严格，成交量下降的情况下，上市融资房企会因此心里越来越没有底。“无论是内地上市房企还是在港上市房企，之所以着急融资，是因为虽然去年几乎每个开发商都赚得‘盆满钵满’，但开发商的资金量并没有想象中的那样好。”多位不愿意透露姓名的开发商表示。“开发商其实是在政府和银行的‘双管’上跳舞，一不小心就会跌入深渊。”有分析人士戏称。《三国》里，东吴鲁肃在病危时告诉孙权：曹操强时，刘备是朋友。刘备强时，曹操是朋友。而在楼市的“三国”中，开发商、银行和政府的关系，不也如此吗？