2010-06-10 09:27:20 来源：新京报   叶檀

摘要：5月19日，北京市四部门联合发文，明确自6月1日起，酒店项目改住宅将被禁售，一律禁止分层、分单元销售。但事实却与调控目标背离，...

5月19日，北京市四部门联合发文，明确自6月1日起，酒店项目改住宅将被禁售，一律禁止分层、分单元销售。但事实却与调控目标背离，据《工人日报》报道，由于商住两用房贷款次数、购房套数均不受楼市调控新政影响，京城热点区域九成商用项目售价整体上扬，租价最高涨六成。商业项目同样火爆的还有上海，5月份上海住宅市场成交量大降，商业地产成交量却增长50%。

商住两用房是栖息于住宅物业与商用物业之间的“蝙蝠”。具商业物业之表，有住宅物业之实。目前一些开发商实行商改住，即将酒店项目改为住宅销售，投资者购买此类房产，看中比周边住宅二手房低10%以上的价格，认为未来的增值可以弥补高税费成本。售房者打出的是风险固定的金字招牌，“不管你有多少套房，都是50%首付，1.1倍利率，买了之后也不影响你今后再买房”。

购房人必须看到，相对于住宅物业，商业物业存在种种不利之处：住宅贷款年限可以达到20年，商业物业最多10年。另外，住宅封顶就可以发放贷款，商业物业必须是竣工验收的房屋，但主体竣工和验收最少相差一年时间，这样的时间差，对于投资者而言，就可能面临市场不确定性。商业物业转让税费也远高于住宅二手交易费用。据测算，假定投资者以100万元购进一套商业物业，以200万元转让，大约要缴纳53万元税收，而且为累进税，即50%以上，最高约62%的利润要“归公”，这个比例远远高于住宅二手房交易费用。

但现在看来，商业物业的高成本反而成了“先天优势”，并推动商住房“逆市火爆”。因为对投资客而言，由于税费高昂、商业物业金融杠杆低，商业物业的泡沫低于住宅物业，价格也相对便宜。反观住宅物业，由于房产税等政策一直处于“但闻楼梯响、不见人下来”的尴尬境地，一旦房价重新回到上升轨道，推出房产税，投资者将面临不可测的巨大风险。

事实上，只要中国收入分配继续失衡，只要税费改革迟迟不落地，只要央行大量释放流动性，资金就会从任何意想不到的角落，住宅物业、商住两用房、大蒜等各个行业，以异乎寻常的方式，突然绽放。如果政府不对商住两用房市场加以控制，又一朵财富之花将盛开。